ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАНЦАМИ В ПОЛЬШЕ
Задумывались ли вы над покупкой недвижимости в Польше? Тогда этот пост будет особенно полезен для вас. Сегодня хочу поделиться с вами информацией об условиях и правилах приобретения иностранцами недвижимости в Республике Польша.
Рынок недвижимости в Польше по прежнему остается одним из самых быстро и стабильно растущих рынков жилой недвижимости в Европе. Причем, на данный момент, даже с учетом пандемических ограничений в экономике страны, цены на жилую недвижимость в Польше продолжают медленно расти, что делает инвестиции в недвижимость одними из самых привлекательных. Но так как я не эксперт по рынку недвижимости, а адвокат то перейдем к формальной стороне вопроса, обсудив формальные условия сделки по приобретению недвижимости.
Общее правило для всех, в том числе для иностранцев — договоры купли-продажи недвижимости всегда оформляются исключительно в нотариальной форме (ст. 158 ГК Польши). Предварительный договор сторонами может быть составлен и в простой, письменной форме, но для безопасности сделки и возможности обязать продавца через суд завершить сделку и продать вам недвижимость, рекомендую клиентам заключать и предварительные договоры в нотариальной форме (ст. 64 ГК Польши). Это делает сделку немного дороже, но зато дает вам уверенность в том, что все ваши права защищены, а документы проверены нотариусом.
Сразу оговорка о нотариусах, нотариус не обязан давать вам юридических консультаций перед заключением сделки, он дает вам пояснения и требования по документам необходимым для оформления договора и проверяет наличие прав на недвижимость у продавца. Более детально проверить документы, недвижимость и её продавца, отсутствие задолженности или прописанных в недвижимости лиц вы можете с помощью своего адвоката. То же касается условий сделки – авансы, задатки, условия расчетов, передачи недвижимости и другие положения договора это вопрос сторон сделки и их юристов.
От сделки по купли-продажи недвижимости на вторичном рынке (не новой от застройщика) нотариус, кроме своих оплат, взымает с покупателя налог от гражданско-правовой сделки в размере 2 % от суммы сделки (обычно рыночной стоимости недвижимости), который перечисляет сразу в налоговую. В случае покупки недвижимости от застройщика ситуация немного другая, там покупатель оплачивает налог НДС (VAT), а договор составляется согласно специальным требованиям – так называемый договор с застройщиком (тоже исключительно нотариальная форма). Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в так называемых Земельных Книгах, которые ведет специализированный отдел районного суда, по месту нахождения недвижимости. Заявление на регистрацию сделки направляет нотариус.
Но тут появляется логичный вопрос — может ли иностранец приобрести каждую недвижимость в Польше? К сожалению нет. Вопрос приобретения недвижимости иностранцами регулирует отдельный закон от 24 марта 1920 года — о приобретении иностранцами недвижимости. Я не ошибся, закон действительно от 1920 года и не смотря на истечение времени действует, со многими изменениями, по сегодняшний день. Это еще раз подчеркивает стабильность польского рынка недвижимости как такового.
Для начала давайте разберемся кто является согласно закону «иностранцем», а это:
- физическое лицо, не имеющее польского гражданства;
- юридическое лицо с местом нахождения (регистрации) за границей,
- организация на имеющая статуса юридического лица, учрежденная физическими или юридическими лицами, с местом нахождения (регистрации) за границей, созданная согласно иностранному законодательству,
- юридическое лицо или общество без статуса юридического лица, с местом нахождения в Республике Польша, которое контролируется прямо или косвенно лицами перечисленными выше (иностранцами).
ВНИМАНИЕ: Отдельный режим покупки недвижимости предусмотрен законом для иностранцев из стран Европейской Экономической Зоны (EOG).
Общим правилом согласно закону является необходимость получения иностранцами разрешения на ее приобретение, которое выдает Министр Внутренних Дел. Конечно от этого правила существует довольно длинный ряд исключений. Поэтому ограничусь их перечислением, а выборочно остановлюсь на некоторых, самых популярных в обороте недвижимостью.
Одним из главных исключений является возможность покупки без разрешения, каждым иностранцем самостоятельного жилого помещения (квартиры) с прилегающим к ней нежилым помещением (гаражом) и подсобными, связанными помещениями (кладовки, подвалы).
ВНИМАНИЕ: если в состав жилой недвижимости входит отдельный жилой участок, доля во внутренних дорогах на территории жилого комплекса, то покупка такой недвижимости будет требовать разрешения МВД, несмотря на то что оформляется это в одном нотариальном акте купли-продажи с квартирой. Тоже самое касается жилого дома или загородной резиденции, дачи и других недвижимости, связанных с земельным участком – вам потребуется разрешение МВД Польши.
Другие исключения, кратко:
- постоянный вид на жительство с минимум 5-летним стажем;
- приобретение иностранцем, супругом гражданина РП, в случае проживания в Польше мин. 2 года на ПМЖ и приобретением недвижимости в общее имущество супругов;
- приобретение недвижимости иностранцами, потенциальными наследниками продавца, если он владел недвижимостью минимум 5 лет;
- приобретение юридическим лицом, с местом нахождения в Польше, контролируемым иностранцами, для своих уставных целей земельных участков, которых общая площадь на территории всей Польши не превысит 0,4 га. в черте городов;
- приобретение недвижимости иностранным банком недвижимости в исполнительном производстве своего должника;
- приобретение недвижимости иностранным банком в исполнительном производстве долей или акций в компании своего должника, которая владеет недвижимостью.
ВНИМАНИЕ: все вышеуказанные исключения не применяются, в случае покупки недвижимости в приграничной зоне или земли сельхоз назначения поверхностью свыше 1 га. Приобретение земель сельхоз назначения отдельно регулирует закон от 11 апреля 2003 — о формировании сельскохозяйственного лада. Требуется разрешение МВД Польши.
Теперь про само разрешение. Разрешение выдает после проведения административной процедуры Министр Внутренних Дел. Административное дело возбуждается по заявлению будущего покупателя, который предоставит все необходимые документы касательно недвижимости, планируемой сделки, наличия и происхождения средств на ее покупку.
Разрешения на приобретение недвижимости выдаются при условии, что ее приобретение не создает угрозы для обороноспособности, безопасности и публичного порядка Польши, а также не противоречит социальной политике и общественного здоровья.
Заявитель должен подтвердить свою связь с Республикой Польша, а в частности:
- наличием польской национальности или происхождения;
- браком с гражданином Польши;
- наличием вида на жительство;
- осуществлением функции члена правления контролируемого общества в РП;
- ведением в Польше хозяйственной или сельскохозяйственной деятельности, согласно польскому законодательству.
ВНИМАНИЕ: поверхность приобретенной недвижимости, для обеспечения ваших жизненных потребностей не может превысить 0,5 га.
Конечно при подачи заявления возможны и другие обстоятельства, подтверждающие вашу связь с Польшей, но они должны оцениваться и подтверждаться индивидуально, в каждом конкретном случае.
За рассмотрение Министром вашего заявления уплачивается пошлина в размере 1570 злотых. Срок рассмотрения заявлений и выдачи разрешений стандартно составлял ок. 2-3 месяцев. В данный момент рассмотрения заявлений может длиться ок. 6 месяцев, при условии надлежащей подготовки документов и правильного сопровождения административного дела. В случае отказа заявитель имеет право подать жалобу о пересмотре дела Министром Внутренних Дел, а в случае ее неудовлетворения (обычно так и происходит), существует право подать жалобу в Воеводский Административный Суд.
Из всего вышеперечисленного однозначно следует запомнить, что каждая сделка с недвижимостью в Польше требует соответствующей подготовки, планирования, сопровождения и оформления и государственной регистрации. Недвижимость всегда оформляем в нотариальной форме и проверяем заблаговременно необходимость разрешения МВД на ее покупку. Учитывая длинные сроки выдачи таких разрешений срок заключения самого договора купли-продажи следует сразу оговаривать с продавцом и фиксировать это в предварительном договоре.
В случае каких-либо вопросов по данной теме направляйте ваши сообщения на электронную почту info@artemsobolewski.com.
Будьте бдительны, здоровы и берегите себя!
